Rekonstrukce nebo demolice? Kdy se vyplatí pořídit starší nemovitost a na co si dát pozor?

“Koupili starší chaloupku s krásnou zahradou. Na první pohled sice v horším stavu, ale po pár opravách se zdála obyvatelná. Těšili se na útěk z bytu, přírodu, plánovali postupnou rekonstrukci a zvelebování nového domova. Po mnoha letech rekonstrukce ještě neskončila, postupně se totiž objevoval jeden problém za druhým. Nekončící nutné opravy, se kterými původní projekt nepočítal, vyčerpaly plánovaný rozpočet. Došly peníze i trpělivost. Ze snu o dětech pobíhajících na zahradě v nově zrekonstruovaném domě se stalo mnoho probdělých nocí a na děti bylo nutné na nekončícím staveništi neustále dávat pozor. Síly na zvelebení zahrádky už nezbyly žádné…”  

I tak může dopadnout sen o novém bydlení. Pořízení starší nemovitosti je v dnešní době možnost, jak řešit nedostatečnou nabídku vhodných pozemků i nemovitostí pro bydlení či rekreaci. Vyplatí se ale pořídit starší nemovitost a pustit se do rekonstrukce? Nebo je výhodnější starší nemovitost zbourat?  

Stavební záměr 

V zásadě existují tři skupiny zájemců o starší nemovitost: 

• fanouškové historických staveb, kteří oceňují genius loci i architektonickou hodnotu stavby samotné. Pořizují ji s jasným cílem uchovat nemovitost s respektem k původnímu charakteru stavby i případné zahrady; 
• kupující, kteří se rozhodují mezi zachováním části nebo alespoň charakteru nemovitosti, případně její úplnou demolicí a zahájením zcela nové výstavby;
• lidé, kteří hledají pozemek pro novou stavbu, obvykle s jasným záměrem původní nemovitost zbourat. Ceny starších domů se zahradou jsou v některých lokalitách totiž levnější, než nová stavební parcela.   

Všichni zájemci ale obvykle potřebují rychle vědět, jaký je stav vyhlédnuté nemovitosti, jaký rozpočet si mají připravit na případnou rekonstrukci nebo demolici a zda se jim starší nemovitost vyplatí pořídit.  

Právní stav a možnosti 

Ať už zvažujete přestavbu, dostavbu, dílčí rekonstrukci nebo nemovitost zbourat, nejprve ověřte, zda vám stavební úřad takový záměr vůbec povolí. Zkontrolujte, zda vybraná nemovitost není památkově chráněná nebo jestli se nenachází v chráněné krajinné oblasti – to pro případnou rekonstrukci nebo využití budovy znamená mnohá omezení. Prodávající by vás měl na takovou skutečnost upozornit, ale vždy se vyplatí o tyto informace aktivně zajímat a prověřit je v katastru nemovitostí. A když už budete prověřovat možnosti zásahu do nemovitosti, prověřte také případná práva třetích osob (tzv. “věcná břemena” vás totiž mohou překvapit – u starších nemovitostí častěji než u novostaveb) a možné restituční nároky. 

Může se také stát, že vám stavební úřad v konkrétním místě novostavbu kvůli platné legislativě nebo například rozměrům pozemku již nepovolí. 

Technický stav a prověrka nemovitosti 

Starší nemovitosti mají svá specifika. Nebudeme podrobně rozepisovat všechna rizika v podobě možných technických a stavebních závad, které laik zkrátka nemůže nejen odhadnout, ale ani posoudit. Nejzávažnější poruchy nemusí být na první pohled vidět. V případě, že plánujete nemovitost přestavět či rekonstruovat a máte povolení od stavebního úřadu, je dobré si přizvat k posouzení jejího stavu odborníka! Vyhnete se tak podobnému scénáři, jaký jsme nastínili v úvodu. Jaké odborníky k jakým činnostem přizvat? 

• Technická inspekce a stavební průzkum, včetně statického posouzení, vám dají důležitý pohled na stav nemovitosti, zda má smysl pouštět se do rekonstrukce nebo přestavby, a také jak bude nákladná. Obvykle není ekonomicky výhodné pustit se do oprav při poruchách základů a nosných zdí, pokud nejde o cennou historickou nebo architektonickou památku. 
• Nespoléhejte se ani na původní technické výkresy, lidová tvořivost v dřívějších dobách, zejména minulého režimu, sváděla stavebníky k neoficiálním improvizacím a nežádoucím zásahům. Mnoho domů byla stavěno „svépomocí” s partou přátel a příbuzných. 
• Pokud se po prověrce stavebně-technického stavu rozhodnete pokračovat, pořiďte studii možných dispozičních změn nebo případné dostavby. Ta ukáže, zda po přestavbě bude dům odpovídat potřebám jeho obyvatel, a to s ohledem na všechny technické předpisy a normy. Jaké nejčastější zásahy a opravy na vás čekají: změnu dispozic může komplikovat špatná poloha schodiště, nový otvor ve stropech představuje velký zásah do konstrukce. Dřevěné stropní konstrukce a další dřevěné prvky (střecha, schodiště) budou nejspíš vyžadovat sanaci nebo náhradu. Častým problémem bývá vlhkost, důležité je zjistit pravou příčinu. Pak také zateplení, výměna oken, nové podlahy, napojení na rozvody vody, elektřiny či plynu, vyřešení kanalizace (vybudování septiku, čističky nebo přípojky). To vše bude obsahem studie a rozpočtu plánované rekonstrukce. 
• Dobře zvažte postupnou rekonstrukci. Obvykle spotřebuje více peněz a nervů, než jednorázová rekonstrukce. U postupné rekonstrukce totiž vyřešení dílčí závady může zhoršit nebo vytvořit závadu novou, Zejména tehdy, pokud opravy chcete zvládat svépomocí nebo s využitím přátel. Ani jeden řemeslník se při dílčí opravě nemusí dívat na celkový stav domu komplexně.

Demolice  

Ani v případě rozhodnutí o zbourání stavby se nevyhnete úřadům. Buď budete muset svůj záměr ohlásit, nebo bude potřeba získat stavební povolení. V jakých případech postačí ohlášení a jaké jsou jeho náležitosti, si lze ověřit ve stavebním zákoně nebo na stavebním úřadě. Pokud dům zbouráte celý, nebo jen částečně, ale zasahujete do nosných konstrukcí, je potřeba vyřídit stavební povolení. Pro jeho získání podáte na stavebním úřadu žádost o demolici. Součástí žádosti je i projekt k odstranění stavby a písemný souhlas všech sousedů. Stavební úřad vás může vyzvat také k předložení plánu demolice. 

Náklady na zbourání nemovitosti se budou odvíjet od parametrů bourané stavby: zda je dům volně stojící, počet podlaží, přístup k domu, svažitost terénu, materiál střechy a konstrukcí (beton, cihla, dřevo) a další. Orientačně počítejte s cenou v rozpětí 800-2000 Kč/m³. V rozpočtu na demolici počítejte také s likvidací a odvozem materiálu. 

Svépomocí můžete odstranit pouze ty stavby, které nevyžadují stavební povolení. Při odstranění takových staveb ale budete potřebovat stavební dozor. Demolici se stavebním povolením může provádět jen odborná firma, která vystaví potvrzení o jejím odborném provedení. To po dokončení demolice dokládáte stavebnímu úřadu, který vystaví potvrzení pro katastrální úřad. Na základě tohoto potvrzení pak dojde k odstranění stavby z katastru nemovitostí.